土地流转，是怎样流程的
农村土地股份合作是指在家庭承包经营基础上，农民群众按照依法自愿有偿的原则，以土地承包经营权入股联合经营并共享收益的农业合作形式。十七届三中全会提出：“在明确现有土地承包关系要保持稳定并长久不变的同时，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、 *** 、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”实践中，四川、重庆、浙江、江苏等地已经积极开展试点工作，并形成了一定规模的发展。
以江苏省为例，目前已经发展起来的农村土地股份合作社主具有以下特征：
入股方式有两种：①仅以土地经营权入股。农户将土地承包经营权入股，由合作社统一对外出租，取得的收益按股分配。由于只有土地股，土地承包经营权不需要折价。②以土地承包经营权折价后与资金、技术等生产要素共同参股。土地承包经营权作价的原则一般是按近三年的平均亩净收益与剩余承包期的乘积。
土地入股范围有两类：①以行政村为范围，以村或组为单位成立土地股份合作社，以村为单位组建的有的还在各组设立分社。②跨行政村组建土地股份合作社，即打破村、组界限组建合作社，吸收邻近村农民土地入股。
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经营方式有三类：①合作社只发挥流转中介的作用，不直接从事土地经营活动。合作社将土地全部委托给第三方经营，不从事具体的经营活动。②合作社自主经营部分土地。除了向外出租土地外，合作社自主经营或由成员承包经营部分土地。③土地股份合作社与合作社相结合。即参加土地股份合作社的部分成员又组建专业合作社，承包土地股份合作社的土地开展农业生产。
分红方式有三类：①保底分红。有的采取固定货币分红，有的则以大米等实物计价分红。②保底分红与浮动分红相结合。合作社设定每年每股保底分红，在此基础上，每年根据经营状况每股再增加分红若干。③保底分红与二次盈余分配相结合。合作社在确定保底分红的基础上，根据合作社盈余情况再确定二次分配方案。
在指导合作社开展土地股份合作时，辅导员应注意以下事项：
一是确保运行规范。要注意引导农民参与到土地的流转、经营和管理中来，避免由村组干部、理事长等一股独大、一人主导的现象发生。成立土地股份合作社，应该是全体成员的共同决定，是否成立、如何经营、如何管理等重大事务，应当由全体成员共同表决。要注意只与合作社签订土地承包经营权流转委托协议并不代表就已经加入了合作社，必须在工商部门登记后才是合作社成员。合作社章程中应当载明土地股份合作的方式、程序、利益分配方案、成员权益和风险等，全体成员均应知晓自己的权利义务。合作社与成员之间、与其他经营主体之间发生土地流转事项时，均应当签订规范的合同。
二是入股土地转包后的风险控制。农业规模经营的收益高，风险也高。合作社与承租者签订出租协议时，应当明确租金支付周期和方式，以避免承租者出现亏损无法支付租金为成员带来的收益风险。合作社可以向承租者收取一定数额的保证金，为保护耕地质量不因承租者经营行为受到影响，还应当商定收取耕地质量保护费或者复耕费。
三是成员退社时土地承包经营权的处置。作为互助性经济组织，成员的自由退出权是确保合作社运行效率的必要前提。出现成员退社时，是退还原承包地块，还是面积相等的任何一块土地，这些可能在现实中引起争议的问题应当提前在章程中做出明确规定。
四是合作社破产清算时农村土地承包经营权的处理。现阶段农民的土地承包经营权仍然具有生活保障功能。对于入股的土地承包经营权，在破产清算时不能与其他股份一样用于承担清偿责任，否则可能会造成农民失地。对于破产清算时入股土地承包经营权的处置办法，应当充分尊重成员意见，在章程中作出明确规定。处置办法应当以不破坏成员的土地承包经营权为原则。
五是二轮承包到期后土地股份合作社的存留。事实上，所有的土地股份合作社都存在二轮承包到期后的存留问题。届时，已经存在的农业设施如何处理等问题需要合作社提前考虑并作制度安排。
六是入股土地被征用时的补偿分配。从法律层面讲，如果没有特别约定，土地承包经营权入股后，农民因土地承包经营权而享有的占有、使用和收益的权利应当全部 *** 给土地股份合作社。实践中，在土地股份合作社存续期间，如果某块土地被征用，获得的土地补偿费等是由合作社统筹分配还是由原来的村集体经济组织统筹分配，不同的合作社有不同的做法。建议合作社提前在有关方面做出约定，避免造成纠纷。
南京市集体土地登记办法
之一章 总则之一条 为保护集体土地权利人的合法权益，加强集体土地权属管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省土地登记办法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法所称集体土地登记，包括集体土地所有权、使用权和他项权利的登记。第三条 本办法适用于本市行政区域范围内的集体土地登记。
林地所有权和使用权的登记，依照《中华人民共和国森林法》的有关规定办理。
集体土地承包经营权的登记，依照《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定办理。第四条 市国土资源局主管全市集体土地登记工作。
区、县土地行政管理部门负责组织实施辖区内集体土地登记工作。第五条 依法登记的集体土地所有权、使用权和他项权利受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第六条 集体土地权利人应当在规定的期限内如实办理申请登记手续。
集体土地权利证书不得涂改。第二章 一般规定第七条 集体土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。
集体土地登记以宗地为基本单元。第八条 集体土地登记按下列程序实施：
（一）土地登记申请；
（二）地籍调查；
（三）权属审核；
（四）公告；
（五）注册登记；
（六）发放或变更土地权属证书。
前款第（四）项规定仅适用于初始登记，公告时间不少于15日。第九条 集体土地所有权，由依法享有该集体土地所有权的集体经济组织申请。没有集体经济组织的，由下列当事人申请登记：
（一）村民小组申请登记下列集体土地所有权：
1、土地家庭联产承包中未打破村民小组界线的土地；
2、其他依法属于村民小组农民集体所有的土地。
（二）村民委员会申请登记下列集体土地所有权：
1、原属村内村民小组农民集体所有，在土地家庭联产承包中已打破村民小组界线的土地；
2、村民小组农民集体同意归村农民集体所有的土地；
3、不能证明属于乡、镇（街道）或村民小组农民集体所有的土地；
4、其他依法属于村农民集体所有的土地。
（三）乡、镇人民 *** （街道办事处）申请登记下列集体土地所有权：
1、村与村民小组农民集体同意归乡、镇（街道）农民集体所有的土地；
2、其他依法属于乡、镇（街道）农民集体所有的土地。第十条 集体土地建设用地使用权由下列当事人申请登记：
（一）依法取得宅基地使用权的，由房屋所有权人或经批准的宅基地使用权人申请登记；
（二）依法取得企事业建设用地的，由使用人申请登记。
乡及乡以上 *** 统一管理的教育、水利、交通等公益事业、公共设施的集体土地建设用地，应当由主管部门统一申请登记；法律、法规明确规定由乡、镇人民 *** （街道办事处）管理的，由乡、镇人民 *** （街道办事处）申请登记。第十一条 集体土地他项权利，由依法享有该土地他项权利的当事人申请登记。第十二条 一个土地权利人拥有或使用两宗或两宗以上土地的，应当按宗地申请登记；两个或两个以上土地权利人共同拥有或使用同一宗地的，应当各自申请登记。第十三条 申请人可以委托 *** 人申请土地登记。
由 *** 人办理申请登记的，应当向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按照有关规定经过公证或者认证。第十四条 集体土地权属调查由土地行政主管部门组织实施。
土地行政主管部门在权属调查中应当公告或书面通知有关土地所有权人和使用权人到场指界。第十五条 被调查的土地权属界线所涉及的土地所有人、使用人，应当按照公告或指界通知书规定的时间、地点派指界人到场指界。经双方认定的界线，双方指界人应当在土地权属调查表上签字盖章。
农民集体所有土地的指界人由该农民集体依法推举产生，并由村民委员会出具证明，乡、镇（街道）农民集体所有的土地由乡、镇人民 *** （街道办事处）出具证明。第十六条 一方指界人未在规定时间出席指界，其宗地界线以另一方所指界线确定。土地权属调查机构将确界结果以书面形式送达违约缺席者。缺席者如有异议，可在15日内提出重新划界申请，并由申请人负担重新划界的全部费用，逾期不申请或申请后又缺席的，视同对确定的界线无异议。
指界人未能出具有关证明或无正当理由拒绝在土地权属调查表上签字盖章的，视同缺席指界。
集体土地权属界线和土地利用状况测绘由取得地籍测绘资质的机构承担。
土地流转都需要什么手续
如果不是 *** ，只要流转双方达成协议并实际履行协议就可以了，如果是 *** ，则在双方达成协议后还要经过发包方同意才行。如果是 *** 、互换，双方还可以要求办理农村土地承包经营权证书的变更登记。
土地经营权流转的要求有哪些
法律分析：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以流转，但是有以下限制：1、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途、流转的期限不得超过承包期的剩余期限3、受让方须有农业经营能力、在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权、当事人双方应当签订书面合同、采取 *** 方式流转的，应当经发包方同意取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转应当遵循以下原则：(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限四)受让方须有农业经营能力五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
法律依据：《中华人民共和国农村土地承包法》
第三十八条 土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限（四）受让方须有农业经营能力或者资质（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第三十九条 土地经营权流转的价款，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
南京市测绘地理信息管理办法
之一章 总 则之一条 为了加强测绘地理信息管理，促进测绘地理信息事业发展，保障测绘地理信息事业为经济建设、国防建设、城乡建设和社会发展服务，根据《中华人民共和国测绘法》、《江苏省测绘条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内测绘地理信息活动及其监督管理适用本办法。
军事测绘按照有关法律、法规的规定执行。第三条 市测绘地理信息主管部门负责本市测绘地理信息工作的监督管理。
江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区（以下称区）测绘地理信息主管部门按照规定的职责，负责辖区内的测绘地理信息监督管理工作，并接受市测绘地理信息主管部门的指导。
住房和城乡建设、国土资源、水利、交通运输等部门按照职责分工，负责本部门有关的测绘地理信息工作，并接受测绘地理信息主管部门的业务指导。
发展和改革、财政、质量技术监督、工商、民政、价格、公安、国家安全、新闻出版、保密、教育等部门按照各自职责，做好测绘地理信息管理相关工作。第四条 市、区人民 *** 加强对测绘地理信息工作的领导，将测绘地理信息事业纳入国民经济和社会发展规划，基础测绘经费列入本级财政预算。第五条 鼓励测绘地理信息的科技创新，鼓励使用先进的技术和设备，提高测绘地理信息的技术水平。对在测绘地理信息科技进步中做出重要贡献的单位和个人，由市、区人民 *** 或者测绘地理信息主管部门给予表彰和奖励。第六条 从事测绘地理信息活动应当遵守保密法律、法规的规定，采取必要的保密措施，保障测绘地理信息成果的安全。第二章 测绘基准和规范第七条 在本市从事测绘地理信息活动，应当采用省测绘地理信息主管部门指定的国家测绘系统或者经国务院测绘地理信息主管部门批准的南京市相对独立平面坐标系统。
基础测绘应当采用南京市相对独立平面坐标系统和吴淞高程基准。第八条 在本市从事测绘地理信息活动，应当执行国家、行业、地方相关标准和国家、省、市有关主管部门制定的测绘地理信息技术规范。
市测绘地理信息主管部门应当会同标准化行政主管部门制定本市测绘地理信息技术规范。
基础测绘应当执行市测绘地理信息主管部门制定的基础测绘技术规范。第九条 测绘地理信息主管部门应当加强对本地区建立相对独立平面坐标系统和高程系统的监督管理。
市测绘地理信息主管部门负责确定本市基础测绘相对独立坐标系统与国家其他坐标系统之间的转换关系，可以委托具有相应资质的测绘单位实施基础测绘成果的坐标转换技术工作。住房和城乡建设、国土资源、水利、交通运输等部门应当按照本系统测绘地理信息工作的要求，负责本部门测绘成果的坐标转化工作。第十条 住房和城乡建设、国土资源、水利、交通运输和其他领域的工程测量活动，应当按照国家有关工程测量技术规范进行，并接受测绘地理信息主管部门的监督管理。
铺设各类地下管线、建设各类工程应当及时进行地下管线测量、竣工测量。住房和城乡建设行政主管部门对市政工程测量工作予以指导和管理。第三章 基础测绘第十一条 基础测绘属于公益性事业，实行分级管理，其成果归本级 *** 所有。
未经测绘地理信息主管部门同意，任何单位和个人不得擅自组织实施基础测绘项目。第十二条 市测绘地理信息主管部门负责组织实施下列基础测绘工作：
（一）全市统一的平面控制网、高程控制网和空间定位网的建立、复测与维护；
（二）本市行政区域内基础航空摄影和基础遥感资料的获取；
（三）市级1∶500、1∶1000、1∶2000基本比例尺地形图、影像图及其数字化产品的测制和更新；
（四）市级公共区域内地下管线空间信息的普查、整理和补测；
（五）市级基础地理空间框架公共平台及空间框架数据的建设与维护；
（六）市级地理国情监测；
（七）市级基础地理底图与行政区域图的编制；
（八）国务院、省、市测绘地理信息主管部门确定的其他基础测绘事项。第十三条 区测绘地理信息主管部门负责组织实施下列基础测绘工作：
（一）本行政区域内四等以下平面和高程控制网的建立和复测；
（二）本行政区域内1∶500、1∶1000、1∶2000基本比例尺地图、影像图及其数字化产品的测制和更新；
（三）本区公共区域内地下管线空间信息的普查、整理和补测；
（四）本行政区域内基础地理空间框架公共平台及空间框架数据的建设和维护；
（五）本行政区域内基础地理底图和行政区域图的编制；
（六）本行政区域内地理国情监测；
（七）市测绘地理信息主管部门、区人民 *** 确定的其他基础测绘项目。
