伍戈：不止于地产

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：首席经济学家论坛 

　　伍戈经济笔记．

　　博士，长江证券首席经济学家。曾长期供职央行货币政策部门，并在国际货币基金组织担任经济学家。中国经济学更高奖“孙冶方经济科学奖”获得者，“远见杯”中国经济、全球市场预测双冠军。

　　伍戈（长江证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）

　　核心观点：

　　1．环环相扣，生生相息，是经济系统。尽管强调新产业的重要性，但地产、基建等传统动能的稳定，对于维护总需求乃至就业举足轻重。经历疫后1个季度的积压需求释放，近期地产似显疲态，其与基建及地方财政过往的那种交互循环能否持续？

　　2．作为经济的重要要素，土地一端连接老百姓的住房需求，一端关乎地方财政。最近看房热度下降预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退，但居民资产负债表的修复仍需时日，加之存量房贷利率相对较高，或影响购房需求及房企拿地意愿的扩张。

　　3．保交楼是今年诸多房企的首要任务，其本质是还过去的旧债，而非资产端扩张。可用于拿地的现金流拮据，事实上制约了大多数房企的拿地能力。即使销售有所修复的房企，其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落，民企和城投平台尤为明显。

　　4．展望未来，商品房销售弱势下，土地出让收入将低位徘徊。历史上，这都预示广义财政的支出压力，进而影响基建实物工作量。随着城投债到期规模将达历史更高，偿债压力势必抬升。短期稳定住地产与基建的循环机制，长期实现转型，已显迫切。

　　正文：

　　经历疫后1个季度的积压需求释放，近期地产似显疲态。尽管强调新产业的重要性，但地产、基建等传统动能的稳定，对于维护总需求乃至就业举足轻重。地产与基建及地方财政过往的那种交互循环能否持续？环环相扣，生生相息，关乎整个经济系统。

　　一、地产，为何重现弱势？

　　最近看房热度下降，预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退，但居民资产负债表的修复仍需时日，加之存量房贷利率相对较高，或影响购房需求。

　　作为“刚需”主力的青年人，推迟购房的意愿仍在持续。据安居客调研，一二线城市五年内有置业需求的青年中（18-38岁），计划年内购房、1-2年内购房的比例分别较去年下降了5个百分点至20.3%、46.5%。

　　保交楼是今年诸多房企的首要任务，其本质是还旧债，而非资产端扩张。加之商品房销售和净融资修复不强，可用于拿地的现金流增速或延续下行。即使销售有所修复的房企，其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落，民企和城投平台尤为明显。中指院数据显示，1-4月26家样本房企中，有22家的拿地销售比相较去年明显下降。

　　二、经济，不止于地产？

　　作为经济的重要要素，土地一端连接老百姓的住房需求，一端关乎地方财政。历史可见，土地出让收入不振时，其后一年的广义财政支出增速多有放缓。此外，土地财政收入似在很大程度上影响基建实物工作量的走势。

　　不同于过往土地成交走弱期，本轮城投融资的政策环境反而有些趋紧。叠加今年城投债到期规模将达历史更高，债务偿付压力或将显著高于过往。

　　三、基本结论

　　一是环环相扣，生生相息。现阶段地产-基建之间的正常循环关乎经济系统的稳定。最近看房热度下降预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退，但居民资产负债表的修复仍需时日，加之存量房贷利率相对较高，或影响购房需求及房企拿地意愿的扩张。

　　二是保交楼是今年诸多房企的首要任务，其本质是还过去的旧债，而非资产端扩张。可用于拿地的现金流拮据，事实上制约了大多数房企的拿地能力。即使销售有所修复的房企，其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落，民企和城投平台尤为明显。

　　三是展望未来，商品房销售弱势下，土地出让收入将低位徘徊。历史上，这都预示广义财政的支出压力，进而影响基建实物工作量。随着城投债到期规模将达历史更高，偿债压力势必抬升。短期稳定住地产与基建的循环机制，长期实现转型，已显迫切。