如何做好房产面积测绘工作
这个问题是开发商在施工过程中可能会修改图纸，这可能会造成原始预测面积与实测面积较大差异
2000年9月修订的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第十条规定：“售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。”这个报告中的面积就是“预测面积”，该面积主要是开发商委托有资质的测绘部门根据图纸得来的。这样，只要施工图纸与分摊说明不变更，预售面积和实测面积的误差肯定相对较小。
其实，即使在此《规定》实施之后，仍有部分开发商在施工过程中，对户型或公摊部位进行修改。《规定》第十条同时也规定：“预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。”也就是说，开发商如果在施工过程中更改了设计，就应向测绘部门重新申请测量。
如果开发商能完全按图纸施工，而且公摊部位不变，实测面积与预测面积的误差一定会在新购房合同规定的3％面积误差范围以内。 所以，业主们如果对结构有疑义，应要求发展商对改动部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定，如果要投诉，应向房地产产权主管部门申请复查。 《民事诉讼法》第二条规定“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。”以房屋和土地为标的物的建筑工程承包、开发联建、拆迁中的补偿安置、联营、入股、 *** 等合同纠纷。。《城市房地产开发管理暂行办法》和《房地产开发经营条例》都作了相应规定，在此列出共您参考。 一、《城市房地产开发管理暂行办法》规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容： 1、规划要求是否落实。2、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕； 3、单项工程质量验收手续是否完备；4、拆迁补偿款安置方案是否落实；5、物业管理是否落实；
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房地产测量规范
各地房管处都有这方面的规范。各地的可能不一致，请注意！
南京市房产面积测算规则
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2007-01-04
之一章 总 则
之一条 测算依据
为加强我市房产测绘管理，规范房产面积测算工作，保护当事人的合法权益，根据建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》等有关法律法规、国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）及国家有关技术标准，结合我市实际，制定本规则。
第二条 适用范围
本规则适用于本市行政区域内房产面积测算。
第三条 本规则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测算，即房屋建筑面积的测算，包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积等的测算。
第二章 一般规则
第四条 房屋测量的基本原则
房屋以幢为单位进行测量，测量点位可以是分隔墙、柱、或界钉等界址点。
第五条 计算房屋面积的基本条件
结构牢固；具备有上盖（不包含檐口）；有围护结构或柱；层高2.20米以上。
第六条 房屋的建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。
第七条 房屋面积测算的精度要求
房屋面积测算的精度，按《房产测量规范》二级精度的标准执行：
限 差 ：0.04√s + 0.002s
中误差 ：0.02√s + 0.001s
式中：s为房屋建筑面积，单位为平方米。
房屋边长丈量以米为单位，丈量结果取位至0.01米。房屋面积以平方米为单位，计算结果取位至 0.01 平方米。
第八条 测量工具
房屋测量应使用相对误差小于1/800的仪器和工具。
第九条 房屋总层数与所在层次
房屋层高全部在2.20米以上的层面计算层数。自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数。房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。
所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次。地下层次以负数表示。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数。
第三章 房屋建筑面积的测算
第十条 计算全部建筑面积的范围
(一) 单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
(二) 房屋内的夹层、插层、技术层、转换层及其楼梯间、电梯间等其层高在2.20 米以上的部位。
(三) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积。
(四) 楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、通风井、提物井、垃圾道等均计入房屋自然层建筑面积。房屋主墙体外的管道井、通风井等，层高在2.20米以上的按一层计算建筑面积。
(五) 各种类型的楼梯，按其对应的空间部位计算建筑面积。
(六) 房屋天面上的楼梯间、水箱间、电梯机房等层高在2.20米以上的部位。
(七) 斜面结构房屋及平顶房屋，按其净高在2.10米以上的部位计算建筑面积。
(八) 挑楼按其外围水平投影计算建筑面积。
(九) 嵌入主墙体内的设备部位，按主墙体外围水平投影计算建筑面积。
(十) 全封闭的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。
(十一) 房屋主墙体投影范围内的走廊、架空部位，按其外围水平投影计算建筑面积。
(十二) 房屋主墙体外，与房屋相连的封闭走廊、门廊，按其外围水平投影计算建筑面积。
(十三) 房屋间封闭的架空通廊，按其外围水平投影计算建筑面积。
(十四) 地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影计算建筑面积。
(十五) 幕墙等作为房屋围护结构的，按其外围水平投影计算建筑面积；同一楼层外墙既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
(十六) 有柱或围护结构、不完全封闭的车库、仓储等专用房屋。
(十七) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层、有围护结构的，其净高在2.10米以上的部位。
(十八) 与室内相通的伸缩缝、沉降缝，能正常利用的部位。
(十九) 落地窗其净高在2.10米以上的部位。
(二十) 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，净高在2.10米以上的部位。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板与围护结构相接处的外围水平投影计算建筑面积。
(二十一) 房屋外墙外侧的保温隔热层。
（二十二）其它有与以上情况类似的，参照执行。
第十一条 计算一半建筑面积的范围
（一） 房屋主墙体外，与房屋相连有上盖和柱、不封闭的走廊、门廊，按其上盖水平投影面积的一半计算。
（二） 独立柱、单排柱的建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。
（三） 阳台（无论是否封闭）、有围护结构未封闭的走廊、挑廊，均按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
（四） 不封闭的架空通廊，按其上盖与围护结构外围水平投影重叠部分面积的一半计算
（五） 不封闭的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。
（六） 其它有与以上情况类似的，参照执行。
第十二条 不计算建筑面积的范围
（一） 层高在2.20米以下的房屋。
（二） 突出房屋墙面的柱、梁等构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。
（三） 房屋之间无上盖的架空通廊。
（四） 房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池、水箱。
（五） 作为公共道路街巷通行的骑楼、过街楼下的底层。
（六） 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
（七） 活动房屋、临时房屋。
（八） 独立烟囱、水塔、罐、池、地下人防干、支线。
（九） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。
（十） 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。
（十一） 本层无顶盖或顶盖不能完全覆盖的阳台、走廊、挑廊。
（十二） 飘窗。
（十三） 设计上与阳台相连且位置、尺寸明确的设备部位。
（十四） 已计算建筑面积的楼梯下方空间。
（十五） 屋面上有顶盖但无围护结构的观景建筑设施。
（十六） 其它有与以上情况类似的，参照执行。
第四章 房屋共有建筑面积的计算与分摊
第十三条 共有面积分摊应遵循的原则
共有面积按相关单元房屋的建筑面积比例进行分摊。当事人之间就共有共用部位的归属有约定的，从其约定。
第十四条 共有面积按比例分摊的计算公式
δSi=K•Si
∑δSi
K = ———
∑Si
式中：K—为共有面积的分摊系数(取位至小数点后6位数)；
Si—为参加分摊的各单元套内建筑面积，平方米;
δSi—为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；
∑δSi—为需要分摊的共有面积总和，平方米；
∑Si—为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，平方米。
第十五条 房屋的套内建筑面积
房屋的套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
（一） 房屋套内使用面积系指房屋套内全部可供使用的空间面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。
（二） 房屋的套内墙体面积是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体（柱），按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（三） 套内阳台建筑面积指套内各阳台建筑面积之和，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
相邻套型间贯通的类似阳台的部位，按套间分隔墙划分后计入各相关套内面积。
第十六条 可计入分摊面积的共有共用部位
位于幢内且只为本幢服务的共有共用部位可计入分摊面积。其中电梯井及机房、楼梯间、管道井、通风井、垃圾道、公共门厅、公共过道、变电室（配电房）、设备层（间）、水泵房、水箱间、消防监控室、消防楼梯（通道）、生活水池、消防水池、污水处理间、锅炉房、冷冻机房、空调机房、卫生间、开水间、电表间、信报间、值班警卫室、管理用房等以水平投影面积计算。套与共有部位之间的分隔墙、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半计入分摊面积。
第十七条 不计入分摊面积的共有共用部位
（一） 规划核准图上标注的自行车库。
（二） 规划核准图上标注的底层架空层。
（三） 规划核准图上标注的避难层（间）。
（四） 规划核准图上标注的为多幢或小区共用的设备用房。
（五） 房地产开发企业等建设单位按规定或约定应当无偿移交给全体业主的物业管理用房。
（六） 规划配建总量15％的室内机动车停车位。
（七） 为裙房上塔楼服务的室外楼梯。
（八） 建在幢外为本幢服务的配套设施用房。
（九） 只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其位于垂直穿越其他功能区的范围。
（十） 商业、办公用房的底层房屋外不封闭的廊道、门廊。
（十一） 规划设计为层高2.20米以下的架空层中的楼梯间、门厅等共用部位。
（十二） 开发建设单位承诺归全体业主共有的房屋。
（十三） 其它类似以上情况的共有共用部位。
第十八条 不计入共有建筑面积的附属房屋
（一） 可以销售的专用车库、车位。
（二） 规划部门核准的经营性用房。
（三） 幼儿园、学校、会所（馆）、社区服务用房、医院、农贸市场。
（四） 作为人防工程的地下室。
（五） 其它类似以上情况的附属房屋。
第十九条 共有共用建筑面积的分摊类别
(一) 幢分摊的共有共用建筑面积
是指幢内为整幢房屋服务的共有共用部位的建筑面积。
(二) 功能区分摊的共有共用建筑面积
是指幢内专为功能区服务的共有共用部位的建筑面积。
(三) 层分摊的共有共用建筑面积
是指房屋各层次内，为本层服务的共有共用部位的建筑面积。
第二十条 住宅楼共有建筑面积的分摊 ***
（一）幢内各单元有不同设计功能的，可按功能分别设立分摊系数。
（二）单身公寓按层设计具有层分摊的共有共用部位时，按层设立分摊系数。
（三）设计为连家店的住宅楼，按住宅楼的计算 *** 计算建筑面积。
第二十一条 多功能综合楼共有建筑面积的分摊 ***
首先根据设计功能，将多功能综合楼中计入房屋分摊面积的共有建筑面积，按幢、功能区、层划分为三个分摊类别，然后按此三个类别依次分摊。同一功能区内可根据设计使用状况的不同，分别设立分摊系数。
第二十二条 多功能综合楼功能区划分依据
多功能综合楼的功能区划分以规划设计为依据，其共有共用部位的使用功能以规划核准标注为准。
第二十三条 地下室相通的多幢房屋共有建筑面积的分摊 ***
地下室相通地面上独立的两幢以上房屋，以规划室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积。地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。
第二十四条 斜面结构房屋的共用面积分摊
设计为斜屋面结构的房屋，其室内净高在2.10米以上部位为套内面积，该面积参与共有建筑面积的分摊。
第二十五条 地下室车位的面积计算与分摊
地下室车位按套内面积计算，只参与楼梯间、外墙体一半及为全楼服务的共有共用部位的分摊。
第二十六条 参与分摊共用面积的其他部位
一幢房屋内的地下室、避难层（间）、架空层、人防地下室、自行车库、停车场（库）、会所（馆）、物业管理用房以及设计中未标明用途的各独立单元等作为套内面积，参与共用面积的分摊。
为多幢服务的变配电所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等设备用房作为套内面积，只参与外墙体投影面积一半的分摊。
第五章 附 则
第二十七条 本规则所称“以上”包括本数，“以下”不包括本数。
第二十八条 各县的房屋面积测算，可参照本规则执行。
第二十九条 本规则施行前已取得《商品房预销售许可证》的开发项目及其他各类已批准建设的房屋仍按原规则执行。
第三十条 本规则由南京市房产管理局负责解释。
第三十一条 本规则自公布之日起施行。
bj2009lxd
暂定资质开发面积规定
法律分析：1、对面积有限制，一般暂定资质累计开发面积不得超出5万平米；对层高没有限制。对楼房高度也没有限制。楼房高度主要针对施工单位的施工资质有相应限制。
2、房地产开发企业承担业务范围根据资质等级确定：
一级资质房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制。
二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。
三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下(含20万平方米)的开发建设项目。
四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下(含10万平方米)的开发建设项目。
注册资金800万元（含800万元）以上、技术人员数量符合三级资质的暂定资质与三级资质可承担的开发规模相适应；注册资金在800万元以下、200万元以上的暂定资质与四级资质可承担的开发规模相适应。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
在《房产测量规范》中对于房产面积测量是怎样规定的
1、 房产面积测算的内容：面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
2、房屋的建筑面积：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久建筑。
3、房屋的使用面积：房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙水平投影计算。
4、房屋的产权面积：房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
5、房屋的共有建筑面积：房屋共有建设面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
面积测算的要求：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器和工具，面积以平方米为单位，取至0.01m。
扩展资料：
《房产测量规范》进一步提高对房产测绘工作重要性的认识，把房产测绘工作作为房地产管理中一项重要的基础性工作抓好。要大力推广高科技、新技术在房产测绘中的应用，提高测绘工作的技术含量和效率；要建立健全房产测绘管理认证制度，完善房产测绘成果检查验收制度与质量责任制度，提高房产测绘的准确性。要严格按照《规范》的要求，作好各类房屋的测绘管理工作，切实维护当事人的合法权益。要建立房产测绘成果资料库，加强测绘成果资料的统一管理和利用，提高房产测绘成果的利用率。
参考资料：
房产面积——百度百科
房屋公摊面积——百度百科
房屋使用面积——百度百科
房屋产权面积——百度百科
买房可以自己请人测面积吗？
虽然买房时售楼 *** 都会说，面积怎么样，您可以自己请人测的。但实际情况是自己请人测面积的可能性小之又小，真要自己测量，应该如何操作，找哪些机构，你都知道么？
为什么说购房人单独请人测公用分摊建筑面积的可行性比较低？
购房人自己请人测公用分摊建筑面积的可行性很低。
原因有以下三点：
①按照我国现有法律的规定，公用分摊建筑面积的计算 *** 及程序非常复杂，购房人如果想知道自己所购的房屋的公用分摊建筑面积是多少，不仅要了解整栋建筑物的建筑面积、公用建筑面积及各套套内建筑面积等数据，而且要了解整栋建筑物的某些组成部分是否被重复分摊，分摊次数是多少等情况。而要了解这些数据或情况，对于购房人来说基本上是不可能的。
②根据我国房产测绘法律、法规的规定，购房人重新测绘时应当缴纳测绘费用，但测绘费用是以测绘面积为标准进行收取的，一般情况下，一幢商品房的建筑面积少则几千平方米、多则上万平方米、甚至更多。对购房人来讲，这是一笔不小的支出。
③由于没有强制的行政及司法权利，开发商及同幢楼的其他购房人并无配合测绘的义务，所以，一旦出现开发商或其他购房人不配合测绘的情况，购房人即便有钱请人测公用分摊建筑面积，测绘行为最后也可能因为无法取得实际数据或资料而无果而终。
购房人自己请人测的面积可以作为产权登记的依据吗？
在开发商无异议的情况下可以。
根据京国土房管法[2003]531号《关于推进商品房测绘市场化有关试行规定的通知》的规定，购房人如果认为开发商出具的面积测绘数据不准确，可以委托有资质的测绘单位对所购房屋的面积进行重新测绘，并将重新测绘成果告知开发商，如果开发商对购房人重新提供的测绘成果无异议，则买卖双方可以直接按购房人提供的测绘成果结算房价款，并进行产权登记；如果开发商对购房人出具的测绘成果有异议，那么，购房人出具的测绘成果就不能直接用于产权登记。
购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？
购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。
开发商明示的预测面积和实测面积有什么不同？
根据《办法》的规定，开发商在预售商品住宅之前及商品房竣工之后应当两次向购房人公示面积（包括建筑面积、套内建筑面积、分摊公用建筑面积）测绘结果。这两个阶段的测绘结果的性质具有很大的不同。前者是商品房项目预售面积的预测数据，是根据设计图纸量算出来的；后者则是对已经竣工、并经有关部门验收完毕后的房屋的面积、位置等进行实地测量的数据，是产权登记数据。预测数据与实测数据是否相符及误差率多少等是购房人考察开发商在面积问题上是否违约的重要标准。
商品房测绘如何收费？
商品房测绘单位承担测绘项目的收费标准应当按国家测绘局于2003年颁布的《测绘工程产品价格》的有关规定执行，按照该规定，不同类型的商品房测绘收费标准不同，其中，住宅用房按分户图进行测绘的价格为1.36元/ 平方米，写字楼的测绘价格为2.04元/平方米。
购房人提供的测绘成果与开发商提供的测绘成果发生矛盾怎么办？
如果购房人根据法定程序提供的测绘成果与开发商提供的测绘成果发生矛盾，那么，购房人可以与开发商进行协商，协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁。在人民法院进行审理或仲裁机构进行仲裁时，购房人以己方的测绘成果作为支持己方请求的证据、开发商不认可的，购房人可以和开发商共同委托双方认可的有资质的测绘单位进行重新测绘；无法共同委托的，人民法院可指定有资质的测绘单位重新进行测绘。重新测绘的测绘成果可以作为法院或仲裁机构判决（裁决）的依据。
购房人如何监督测绘单位依法测绘？
我国目前法律尚未授予行政机关对测绘单位的测绘行为进行监督的权利。因此，测绘单位的测绘行为更多的要依靠委托人（购房人或开发商）的监督来实现。《办法》明确规定，测绘机构要按国家和本市有关技术规范进行实测，并对测绘成果质量承担责任。以上规定是购房人监督测绘单位的重要法律依据。购房人可以据此在与测绘单位签订的测绘合同中明确约定测绘数据发生误差、测绘成果存在质量问题等事项的违约责任或赔偿责任，以维护自身的合法权益。
哪些单位可以接受购房人委托进行面积测绘？
根据京国土房管法[2003]531号《关于推进商品房测绘市场化有关试行规定的通知》的规定，以下26家测绘单位可以接受购房人或房地产开发企业的委托进行面积测绘，分别是：北京市房地产勘察测绘所、东城区国土资源和房屋管理局测绘所、西城区房地产测绘所、崇文区国土资源和房屋管理局测绘队、宣武区房地产测绘所、朝阳区国土资源和房屋管理局测绘队、海淀区国土资源和房屋管理局测绘队、丰台区房屋经营管理服务中心测绘队、石景山区国土资源和房屋管理局测绘队、顺义区国土资源和房屋管理局测绘所、通州区国土资源和房屋管理局测绘所、大兴区国土资源和房屋管理局测绘所、(房山区）天地鸿图测绘所、门头沟区国土资源和房屋管理局测绘所、怀柔区房地产勘察测绘所、延庆县房地产勘察测绘所、密云县房地产测绘所、平谷区房地产测绘所、北京华夏经纬测绘技术有限公司、北京鼎春德正测绘中心、中兴兆业房屋面积测绘公司、北京新兴华安房地产工程测绘事务所、北京昌房房地产测绘技术服务有限公司、北京京恒实测绘技术有限公司、北京首益佳房地产经纪中心、北京房屋面积计量站。
（以上回答发布于2015-10-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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