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山西省城市房屋拆迁价格评估办法
来源:太原市人民 ***
时间:2007-03-23
山西省城市房屋拆迁价格评估办法
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晋政发〔2004〕48号
之一条
为规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定，制定本办法。
第二条
在本省城市规划区内国有土地上拆迁房屋涉及的房屋价格评估活动，适用本办法。
第三条
本办法所称城市房屋拆迁价格评估活动，是指具有房地产价格评估资格的房地产价格评估机构，依据国家有关规定和规范，根据被拆迁房屋及其附属物的区位、用途、建筑面积等因素，确定被拆迁房屋补偿金额的房地产市场价格评估行为。
第四条
省人民 *** 建设行政主管部门负责城市房屋拆迁价格评估工作。
市、县(区)房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁评估价格管理工作。
第五条
从事城市房屋拆迁价格评估活动的评估机构，应当具有三级以上房地产价格评估资质等级。
设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布具备城市房屋拆迁价格评估资质的评估机构名单。
第六条
确定城市房屋拆迁评估机构应当公开、透明，在采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签方式的基础上，由双方当事人协商确定;协商不成的，拆迁当事人可以向城市房屋拆迁管理部门申请，随机抽取。
第七条
城市房屋拆迁价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。任何组织或者个人不得干预城市房屋拆迁价格评估活动。
第八条
设区的市、县(市)人民 *** 应当根据当地各类房屋的重置价格和房地产市场交易价格，每年至少公布一次不同区位的房屋拆迁评估指导价。
房屋拆迁评估指导价，由设区的市、县(市)人民 *** 建设(房地产)主管部门会同价格主管部门编制，报设区的市、县(市)人民 *** 批准后公布。
第九条
房屋拆迁价格评估包括分类评估和分户评估。
分类评估应当依据被拆迁房屋的区位、结构、用途等因素，对拆迁范围内被拆迁房屋进行分类，确定各类被拆迁房屋的市场平均价格。
分户评估应当依据被拆迁房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合分户房屋的楼层、朝向、成新等因素，确定被拆迁房屋的市场价格。
第十条
集中或者成片安置的住房，按幢或者住宅区实行分类评估;非住宅房屋或者零星安置的住房，实行分户评估。
第十一条
领取房屋拆迁许可证的拆迁人，应当依法委托房地产价格评估机构，与受委托评估机构签订书面委托评估合同。
受委托的评估机构应当依据被拆迁房屋所在地人民 *** 公布的房屋拆迁评估指导价，对被拆迁房屋进行评估，确定拆迁范围内被拆迁房屋的市场价格。
第十二条
受委托评估机构不得 *** 或者变相 *** 受委托的评估业务。
评估机构或者评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第十三条
拆迁当事人应当向评估机构如实提供拆迁估价所需要的资料，协助评估机构进行实地查勘。
第十四条
房地产行政主管部门，应当为评估机构和评估人员查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息提供方便。
第十五条
被拆迁房屋的性质、用途和建筑面积应当以房屋所有权证和房屋权属档案的记载为准。
被拆迁房屋未领取房屋所有权证的，应当根据被拆迁房屋的规划手续确定其性质、用途;规划手续难以确定的，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
被拆迁房屋未领取房屋所有权证的，可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测量建筑面积。
第十六条
拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录应当由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证签字。
第十七条
城市房屋拆迁价格评估机构，应当根据国家《房地产估价规范》等规定进行，并向委托人出具评估报告。
评估报告应当由专职注册房地产估价师签字，并加盖注册房地产估价师专用章。
第十八条
评估报告中的评估目的应当表述为确定被拆迁房屋货币补偿金额的房地产市场评估价格。
第十九条
拆迁人应当在拆迁范围内公示被拆迁房屋的评估因素、评估依据，接受社会监督。公示时间不得少于10日。
对分类评估的初步评估结果，评估机构应当在拆迁范围内进行公示，听取有关利害关系人的意见，并在公示期间内进行现场说明。公示时间不得少于10日。
第二十条
被拆迁房屋的补偿金额，由拆迁当事人参照被拆迁房屋的分类评估价格或者分户评估价格进行协商。
集中或者成片安置的住房，参照分类评估价格达不成协议的，可以参照分户评估的价格确定。
第二十一条
同一个拆迁项目的被拆迁房屋、集中或者成片安置住房的分类评估，应当委托同一评估机构进行评估。
第二十二条
实行货币补偿的，被拆迁房屋的补偿金额由拆迁双方当事人参照分类评估价格协商确定。
实行产权调换的，被拆迁房屋的补偿金额确定后，在结算被拆迁房屋与安置用房的差价时，集中或者成片安置的住房，按照本办法第九条规定的分类评估结合楼层差价确定价格;非住宅房屋或者零星安置的住房，按照分户评估的价格确定。
第二十三条
对评估结果有争议的，拆迁当事人可以自收到分户评估报告之日起5日内，向原评估机构书面申请重新评估。
原评估机构应当自收到重新评估申请之日起3日内向申请人出具书面复估结论;原评估机构调整评估结果的，原评估机构还应向委托人出具调整后的评估报告并注明调整原因。
第二十四条
对重新评估结果有争议的，拆迁当事人可以自收到评估报告之日起15日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估技术鉴定专家委员会(以下简称专家委员会)申请鉴定。原评估机构应当及时向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及其他有关资料。
第二十五条
专家委员会受理鉴定申请后，应当对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定，并自收到申请之日起10日内，出具鉴定意见。
专家委员会成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
经专家委员会鉴定，评估报告合法、规范、合理的，专家委员会应当出具维持原评估结果的鉴定意见。
经专家委员会鉴定，评估报告不合法、不规范、不合理的，拆迁当事人应当自收到专家委员会鉴定意见之日起3日内，要求原评估机构重新评估，或者另行委托其他评估机构进行评估。受委托机构应当自收到委托书之日起7日内，出具评估报告。
拆迁当事人对新做出的评估结果无异议的，评估结果作为拆迁补偿的依据;拆迁当事人对新做出的评估结果仍有争议的，拆迁人应重新向专家委员会申请鉴定。专家委员会应当自收到申请之日起5日内出具鉴定意见。
第二十六条
从事房屋拆迁评估活动的评估机构或者评估人员，有下列行为之一的，依据《山西省城市房屋交易管理条例》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定给予处罚，并记入信用档案:
(一)出具虚假评估报告的;
(二)与拆迁当事人一方串通，损害另一方合法权益的;
(三)以回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的;
(四)允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者 *** 、变相 *** 受委托的拆迁评估业务的;
(五)多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的;
(六)违反国家《房地产估价规范》和本办法其他规定的;
(七)法律、法规规定的其他情形。
第二十七条
评估机构或者评估人员违反本办法第二十六条规定，由市、县(区)房屋拆迁管理部门依据《山西省城市房屋拆迁条例》第五十四条规定处罚。
第二十八条
城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产评估活动，参照本办法执行。
第二十九条
本办法自发布之日起施行。
山西博瑞地产评估咨询有限公司怎么样？
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太原市拆迁补偿标准规定,太原市拆迁旧城改造补偿条例
来源 *** ，仅供参考。酝酿已久的《太原市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》（以下简称《规定》）日前正式发布。据悉，此《规定》规范的是因公共利益需要而进行的房屋征收补偿行为，是以不盈利为目的的公益性建设，不同于商业性开发，涉及城市的经济发展和群众的长远利益
违法建筑不予补偿
《规定》明确，对未经登记的建筑，房屋征收部门应当组织住建、规划、国土、财政、房管等有关部门进行认定，对认定合法建筑的应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
具体内容包括：党政机关、事业单位、国有企业的非住宅屋一律不予补偿。集体、私有企业非出让土地上的非住宅房屋，原则上按照房屋评估价扣除土地出让价格后予以补偿。符合破产条件的国有企业职工纳入社会保障，土地收归 *** ，房屋不予补偿。
补偿要签订协议
确定被征收房屋予以补偿，那么房屋征收部门和被征收人应就补偿方式、补偿金额、和支付期限以及用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限和过渡期限、违约责任等事项订立一份《补偿协议》。《协议》订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务，另一方可依法提起诉讼。
房屋征收部门与被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门拟定补偿意见，报请作出房屋征收决定的区人民 *** 作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋补偿决定的区人民 *** 依法申请人民法院强制执行。
被征收房屋怎么计算面积
被征收房屋的建筑面积以房屋所有权证或房屋租赁证标注建筑面积为准；未标注建筑面积的，平房建筑面积按使用面积×1.334计算，楼房建筑面积以实测建筑面积为准。
被征收房屋用途以房屋所有权证标注为准；未标注用途的，以产权档案记录为准；未记录用途的，以规划部门的认定为准。
如有异议可行政诉讼
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。被征收人对区人民 *** 做出的房屋征收决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
征收非住宅不补房只补钱
征收非住宅房屋一律实行货币补偿。被征收房屋的补偿价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。
征收住宅可换房，可补钱
征收住宅房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
征收私产房屋，按照评估价格给予补偿；征收直管公产住宅房屋，可采取货币补偿和安置住房两种方式。拥有其它产权住房的直管公房住宅房屋承租人，原则上采取货币补偿方式，补偿标准不超过2000元/平方米。征收单位产住宅房屋比照直管公产住宅房屋补偿；征收单位产非住宅房屋，有合法手续确定给予补偿的，只对产权人予以货币补偿；直管公产或单位产房屋征收后，产权人与承租人解除租赁关系。
产权调换啥原则
征收住宅房屋原建筑面积零成本以旧换新，安置房屋原则上为高层住宅。
征收私有住宅房屋，每户可在原建筑面积基础上无偿赠送15平方米。赠送15平方米后不足55平方米的，不足部分按1000元/平方米补贴价补交，55—70平方米范围内的按2000元/平方米优惠价补交。赠送15平方米后超过55平方米、不足70平方米的，不足部分按2000元/平方米优惠价补交。被征收人要求再增加安置面积的，增加部分按市场价补交。
征收直管公产住宅房屋，承租人没有其它产权住房的，按照800元/平方米的优惠价等面积置换产权，与产权人解除租赁关系，按私有住宅房屋标准安置。已购买部分产权的，未购买部分由承租人按照800元/平方米的优惠价等面积置换产权，与产权人解除租赁关系，按私有住宅房屋标准安置。
征收单位产住宅房屋，比照直管公产住宅房屋标准安置。
被征收人优先给予保障房
征收住宅房屋，被征收人符合住房保障条件的，可优先给予住房保障。
无能力缴纳私产住宅房屋款差价的被征收人，安置房屋可为同房异产，原征收面积为私产，超出部分为直管公房产权。
无能力缴纳直管公产、单位产住宅房屋产权置换款的被征收人，可优先保障廉租住房或公共租赁住房，原住房由 *** 收回。
一证多户的，按有效手续安置后没有其他产权住房的剩余住户，可按成本价分别优先购买一套高层70平方米安置房。无能力购买安置房的被征收人，可优先廉租房或公租房。
对自建自住，房、户对应，没有其他产权住房的被征收人，可按成本价优先购买一套高层70平方米安置房。无能力购买安置房的被征收人，可优先保障廉租房或公租房，原住房无偿拆除。
搬迁补偿15元/平方米
因征收住宅房屋造成的搬迁补偿，搬迁费按房屋建筑面积15元/平方米计算，不足600元的按600元支付。期房安置的，搬迁费按两次计算，一次付清。
因征收住宅房屋造成的临时安置补偿，被征收人自行过渡的，临时安置费按被征收房屋建筑面积每月20元/平方米计算，不足800元/月的按800元/月支付。提供周转房的，被征收人不享受临时安置补贴。
高层安置房屋过渡期限为3年。过渡期限自被征收人搬迁之日起计算。
房屋征收部门不得擅自延长过渡期限。确需延长过渡期限的，从逾期之月起增加临时安置费，每逾期一年（含一年），在原临时安置费标准的基础上增加20%。
临时安置费自被征收人搬迁之日起按月计算，首次发放期为12个月，之后每6个月发放一次。在通知办理房屋安置手续期限内，被征收人不办理手续的，停止发放临时安置费。
早搬迁可获奖励
在征收决定下达20天内搬迁完毕的，按照20000元/户的标准予以奖励；在21天至30天内搬迁完毕的，按照10000元/户的标准予以奖励；超过30天未搬迁完毕的，不予以奖励。选择货币补偿安置的，每证奖励30000元。
地下室也补偿
被征收人拥有地下室产权的，按照评估价格予以补偿。实际使用但无产权的，地下室净层高不足2.2米的，按550元/平方米补偿；净层高在2.2米（含2.2米）以上的，按800元/平方米补偿。
山西金瓯土地矿产咨询服务有限公司怎么样？
简介：山西金瓯土地矿产咨询服务有限公司于2000年经太原市工商行政管理局批准成立，注册资金100万元人民币。公司具有估价机构A级资质，以及山西省测绘局颁发的测绘资质证书和山西省国土资源厅颁发的土地勘丈许可证。现有员工40余人，其中硕士研究生3人、高级工程师5人、中级工程师10人、注册会计师1人，各类专业人员11人，是一个拥有雄厚技术力量的集土地评估、征地服务、城镇地籍勘丈、土地登记勘丈、宗地测量、土地矿产资源利用技术咨询等服务为一体的知识密集型正规专业化中介机构.公司自成立以来一直本着“人才是关键，质量是根本”的原则，着重培养了一批年轻、业务能力强、严格遵守职业道德、优秀的技术型人才。经过近五年的发展，公司建立了严格的质量控制管理办法，实施土地评估人员互审、土地估价技术部会审的质量控制模式；建立了完整的会计核算体系；实施了积极有效的奖惩激励机制；实行人性化管理，使企业成为一个自主经营、自我发展、公平竞争的呈现良好发展势头和勃勃生机的经济实体，并正在向集团化迈进。
法定代表人：马智
成立时间：2002-10-10
注册资本：1200万人民币
工商注册号：140100200157303
企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
公司地址：太原市万柏林区前进路南段5号59幢4单元3层7号
房屋拆迁怎么评估
一、房屋拆迁怎么评估
1、房屋拆迁评估流程如下：
（1）必须具有相关资质的专业评估机构才能进行评估；
（2）准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料；
（3）评估人员现场勘查；
（4）咨询综合分析，确定合理补偿基数，为补偿提供可靠数据；
（5）编写评估报告，作出评估意见，并确定具体房屋价格；
（6）评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实地进行复核，复核后报审批人员进行审批。
2、法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第九条
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民 *** 的认定、处理结果进行评估。
二、房屋拆迁有哪些程序
1、申领《房屋拆迁许可证》；
2、拆迁管理部门进行审核；
3、审核通过发放《房屋拆迁许可证》；
4、发布《拆迁通告》；
5、选择确定评估机构；
6、入户调查；
7、评估结果公示；
8、出具并送达评估报告；
9、签订房屋拆迁补偿安置协议；
10、发放、领取补偿款；
11、拆除房屋。
太原市棚户区改造补偿标准
法律主观：
一般来讲，对于国有土地上的棚户区改造，房屋补偿应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。而补偿方式通常分为货币补偿和产权调换两种。货币补偿包括被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费等。而产权置换一般是拆一还一，在同等区位中，能做到1:1进行房屋置换就算是合理补偿。这两种拆迁补偿方式，被拆迁人可以自由选择。
法律客观：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民 *** 对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民 *** 应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
